Сбережения россиян уходят из банков в ипотеку и недвижимость

По данным РБК, в третьем квартале 2025 года в России зафиксированы первые признаки перетока сбережений физических лиц из депозитов в недвижимость. Это подтверждается как снижением роста вкладов, так и увеличением выдачи ипотеки и поступлений на эскроу-счета.

Депозиты теряют популярность

В сентябре 2025 года объем вкладов населения вырос всего на 0,1% — 67 млрд руб. Это минимальный прирост с начала года. По отчетности банков, почти треть из них зафиксировала отток средств. Наибольшие потери — у ВТБ (минус 96,6 млрд руб.), Совкомбанка (минус 27,4 млрд руб.) и Газпромбанка (минус 19,6 млрд руб.). При этом рост остатков на текущих счетах физлиц не компенсировал падение депозитов.

Выдачи ипотечных кредитов в сентябре увеличились на 3,1% — до 404 млрд руб. Около 80% этих кредитов выдано по госпрограммам, в том числе по программе семейной ипотеки. По оценке «Дом. РФ», в первой половине октября банки выдали 27,8 тыс. льготных ипотечных кредитов на 162,1 млрд руб. Это ниже уровня сентября, но рост обращений за ипотекой уже пятый месяц подряд демонстрирует оживление.

Повышение первоначального взноса

По данным Дмитрия Охрименко, управляющего партнера ДВИЖ, рост первоначального взноса (ПВ) в заявках на ипотеку стал важным индикатором. Если во втором квартале 60% заявок содержали ПВ до 30%, то в третьем — только 55%. Эксперт объясняет это снижением привлекательности депозитов: клиенты готовы увеличивать ПВ, чтобы снизить объем кредита и процентную нагрузку.

По данным Руслана Сырцова, управляющего директора «Метриум», в сентябре в Москве на первичном рынке зарегистрировано 7,1 тыс. сделок по ДДУ — на 9,2% больше, чем в августе. Эксперт прогнозирует, что тенденция сохранится как минимум полтора года, пока ключевая ставка будет снижаться.

Роль эскроу-счетов

Кроме ипотеки, рост спроса на недвижимость отражается и через увеличение поступлений на эскроу-счета. По словам Максима Грицкевича, предправления «Дом. РФ», более 50% продаж в портфеле компании проходят за личные средства клиентов. Это указывает на то, что часть вкладов действительно перераспределяется в жилье.

Интересно: Как повлияют дальнейшие снижения ставок на перераспределение сбережений и сохранится ли интерес к недвижимости как альтернативе депозитов?

Переток сбережений в недвижимость: что скрывается за цифрами

Депозиты теряют доверие, но не из-за низкой доходности

Снижение роста депозитов в третьем квартале 2025 года — это не только следствие снижения ключевой ставки, но и сдвиг в поведении вкладчиков. Клиенты всё чаще рассматривают депозиты как инструмент хранения, а не как способ приумножить капитал. Это связано с ростом ожиданий по поводу стабильности и ликвидности альтернативных инструментов, таких как недвижимость. Снижение оттока средств в текущие счета говорит о том, что клиенты не просто перекладывают деньги, а делают это с намерением использовать их иначе — например, вложив в недвижимость.

Ипотека как индикатор, а не как цель

Рост выдачи ипотечных кредитов в сентябре на 3,1% — это не столько следствие государственной поддержки, сколько косвенное доказательство роста платежеспособности и готовности к долгосрочным обязательствам. Клиенты, которые готовы вносить больший первоначальный взнос, демонстрируют финансовую дисциплину и уверенность в будущем. Это особенно важно в условиях, когда льготные программы становятся всё более ограниченными. Рост первоначального взноса указывает на то, что клиенты всё чаще используют собственные сбережения, а не внешние источники финансирования, что подтверждает гипотезу о перетоке средств из депозитов в недвижимость.

Важно: рекордный рост использования маткапитала в ипотеке в ВТБ в 1,8 раза по сравнению с предыдущим годом указывает на то, что семьи всё активнее используют государственные инструменты для формирования первоначального взноса или досрочного погашения кредита [!]. Это усиливает давление на рынок, так как заемщики готовы платить больше за стабильность и долгосрочные выгоды.

Важный нюанс: рост ипотеки не означает автоматического роста рынка. Если клиенты готовы платить больше за меньший кредит, это может привести к снижению среднего объема сделок, что в свою очередь замедляет рост оборота на рынке.

Эскроу-счета: скрытый индикатор спроса

Рост поступлений на эскроу-счета — это не просто технический эффект. Это прямое свидетельство того, что граждане готовы использовать личные средства для покупки недвижимости. В условиях, когда ипотека становится всё более селективной, а государственные программы — ограниченными, покупатели всё чаще вынуждены оплачивать жилье за счёт личных накоплений. Это создаёт давление на первичный рынок, где предложения с хорошей ликвидностью становятся более востребованными.

Важно: если доля сделок за личные средства превышает 50%, это может сигнализировать о том, что рынок переходит в новую фазу — где спрос формируется не столько из-за доступности кредитов, сколько из-за ожиданий роста цен и укрепления статуса владельца недвижимости.

Важный нюанс: рост спроса на первичном рынке может быть нелинейным. Если ключевая ставка снизится ещё на 0,25 п.п., это может вызвать всплеск спроса, но и одновременно увеличить давление на цены, что в свою очередь замедлит рост оборота из-за более высокой планки доступности.

i

Создано специально для ASECTOR

Концептуальное изображение

Долгосрочные перспективы и рыночные риски

Рынок ипотеки демонстрирует восстановление за счёт рыночных предложений. В сентябре банки выдали 405 млрд рублей ипотечных кредитов, что на 11% больше, чем годом ранее. Рост объясняется снижением ключевой ставки и улучшением условий у крупных банков. Доля льготных программ, таких как «семейная» ипотека, сокращается, но не влияет на общий объём выдач, так как растёт спрос на коммерческие продукты [!].

Важно: снижение ставок по ипотеке и потребительским кредитам у крупнейших банков России, включая Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, указывает на то, что регуляторные решения ЦБ РФ уже начинают влиять на поведение игроков рынка. Однако банки действуют осторожно из-за высокой стоимости фондирования и инфляционных рисков [!].

Важно: снижение ключевой ставки до 14–15% к концу 2025 года, как ожидает Павел Бирюков из Газпромбанка, может ускорить отток средств из депозитов и усилить инфляционные риски [!]. Это может создать дополнительные сложности для регулятора, который стремится сохранить баланс между стабильностью и ростом экономики.

В целом, рынок недвижимости продолжает оставаться важным инструментом перераспределения сбережений. Однако для бизнеса и инвесторов ключевым становится анализ локальных тенденций, а также оценка долгосрочных рисков, связанных с изменением макроэкономической среды.