Рынок жилья растет: цены, спрос и риски

По данным «Известий», на конец 2025 года в России продолжает расти объем возводимого жилья — 118,8 млн кв. м, что на 1,4% больше, чем в аналогичный период предыдущего года. Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин подчеркнул, что региональным властям рекомендовано усилить контроль за соблюдением сроков сдачи проектов.

Рост цен и смена форматов

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась за год на 10,6%, тогда как на вторичном рынке — всего на 1,9%. По данным «Дом.РФ», за 11 месяцев 2025 года цены на первичном рынке выросли на 8,3%. Особенно высокие темпы роста цен наблюдались в столичной агломерации: в Москве — 18,1%, в Московской области — 11%.

Одновременно с этим девелоперы активно смещают фокус с экономкласса на более ликвидные форматы — «комфорт+» и бизнес-класса. Это связано с изменением предпочтений покупателей, которые стали больше внимания уделять качеству планировок, инфраструктуре и соотношению цены и качества. Ольга Андреева, заместитель коммерческого директора девелоперской компании «Север», отмечает, что рынок стал чувствительнее к структуре себестоимости: влияние цен на строительные материалы и оборудование на итоговую стоимость жилья усилилось.

Устойчивость и перспективы

Рынок новостроек во второй половине 2025 года показал признаки восстановления. По словам Дмитрия Можарова, директора по развитию компании Plus Development, сектор ожил под влиянием изменений в программе семейной ипотеки и повышения интереса к продуктам с прозрачной экономикой владения.

Возвращение интереса к инвестиционной недвижимости также стало заметным трендом. В условиях снижения ставок по депозитам инвесторы снова обратили внимание на объекты с устойчивым арендным потоком, особенно на встроенные коммерческие помещения в жилых комплексах. Эти объекты демонстрируют предсказуемую доходность и пользуются спросом у малого ретейла и бытовых сервисов.

Изменения в подходах девелоперов

Высокая стоимость заемных средств заставила девелоперов пересмотреть стратегии. Многие старты проектов были перенесены, а продуктовые линейки оптимизированы. Это снизило объем предложений в ряде городов и усилило конкуренцию за ограниченный спрос.

Юрий Цукер, руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал», отмечает, что покупатели, сталкиваясь с высокими ставками, чаще выбирают продукт с развитой инфраструктурой и высокой ликвидностью. Курортные направления, такие как Крым, стали исключением — спрос на апартаменты с гостиничным управлением вырос на 20%.

Прогнозы и реальность

Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циан», отмечает, что по итогам года фактические показатели рынка оказались лучше прогнозов. Хотя ожидалось снижение объема предложения на 15%, реальный спад составил 5%, а в отдельных регионах рынок показал рост.

Однако эксперты также указывают на риски: покрытие эскроу-счетов находится на минимальном уровне, что может опуститься ниже 70%. Это связано с охлаждением экономики и замедлением роста зарплат — факторов, которые ранее побудили ЦБ РФ повысить ключевую ставку.

Интересно: Как изменится модель финансирования жилищного строительства, если снижение ставок не приведет к росту спроса, а покрытие эскроу-счетов продолжит сокращаться?

Рост, реальность и риски: как меняется рынок недвижимости

Рынок жилья в России продолжает двигаться вверх, несмотря на внешние вызовы. Объем возводимого жилья в 2025 году увеличился на 1,4%, а цены в столичной агломерации выросли на 18,1%. На первый взгляд, это говорит о стабильности. Но за цифрами скрываются более сложные процессы — смещение приоритетов у покупателей, перестройка стратегий у девелоперов и риски, связанные с финансированием.

Смещение фокуса и рост цен

Девелоперы всё чаще отказываются от экономкласса в пользу форматов «комфорт+» и бизнес-класса. Это не случайность: покупатели стали требовать не только доступности, но и качества. Планировка, инфраструктура, прозрачность затрат — всё это влияет на выбор. При этом рост цен на первичном рынке опережает вторичный: +10,6% против +1,9%. Особенно заметен разрыв в Москве и Подмосковье, где цены на первичный рынок выросли на 18,1%.

Рост цен на первичном рынке связан не только с дефицитом, но и с изменением структуры себестоимости. Стоимость стройматериалов и оборудования стала играть более заметную роль в формировании итоговой цены. Это делает рынок более чувствительным к колебаниям в секторе строительных ресурсов.

Важный нюанс: Рынок перестал быть рынком массового доступа. Покупатель теперь не только ищет квартиру — он ищет инвестицию, которая будет сохранять ценность и обеспечивать комфорт.

Восстановление и инвестиции

Вторая половина 2025 года стала для рынка новостроек временем восстановления. Это связано с изменениями в ипотечных продуктах, в частности в программе семейной ипотеки. Улучшение прозрачности условий владения и снижение рисков для инвесторов привлекло обратно внимание к недвижимости, как к инструменту хеджирования. Особенно востребованы встроенные коммерческие помещения в жилых комплексах — они обеспечивают устойчивый арендный доход и интересны для малого бизнеса.

Возвращение интереса к инвестиционной недвижимости связано не только с падением доходности по депозитам, но и с поиском надежных активов в условиях нестабильности. Это открывает новые возможности для девелоперов, умеющих интегрировать жилое и коммерческое пространство.

Важный нюанс: Рынок не только восстанавливается — он перестраивается. Успешные проекты в будущем будут те, где жильё сочетается с рентабельной инфраструктурой.

Перестройка стратегий и риски

Высокие ставки по кредитам заставили девелоперов пересмотреть свои подходы. Некоторые проекты были отложены, а продуктовые линейки оптимизированы. Это привело к снижению предложения в ряде городов, что усилило конкуренцию за ограниченный спрос. Особенно интересной стала ситуация в курортных регионах: спрос на апартаменты с гостиничным управлением вырос на 20%.

Рынок становится более избирательным. Покупатели готовы платить больше за жильё с развитой инфраструктурой, но при этом требуют гарантий ликвидности и стабильности.

Важный нюанс: Рост спроса в курортных зонах не компенсирует падение в других регионах. Это создает дисбаланс, который может усложнить прогнозы на ближайшие годы.

Что дальше?

Фактические показатели рынка оказались лучше прогнозов. Хотя ожидалось снижение предложения на 15%, реальный спад составил всего 5%. Однако риски остаются. Покрытие эскроу-счетов находится на минимальном уровне — менее 70%. Это связано с охлаждением экономики и замедлением роста зарплат. Если ситуация с финансированием не стабилизируется, это может привести к остановке проектов и потере доверия у покупателей.

Устойчивость рынка зависит не только от спроса, но и от финансовой системы. Падение покрытия эскроу-счетов может стать точкой, где доверие к девелоперам резко снизится.

Важный нюанс: Если снижение ставок не приведет к росту спроса, а покрытие эскроу-счетов продолжит сокращаться, рынок может столкнуться с новым этапом перестройки — и не факт, что он будет плавным.

Новые тренды и структурные изменения

Один из новых факторов, влияющих на рынок, — рост доли паркингов в общей стоимости жилья. В 2025 году стоимость подземных парковочных мест в премиальных проектах достигла 20 млн рублей, что составляет 17% от общей стоимости квартиры [!]. Это создает дополнительную нагрузку на бюджет покупателя и влияет на структуру затрат. Девелоперы, в свою очередь, вынуждены повышать цены, чтобы покрыть эти расходы.

Важный нюанс: Рост доли паркингов в стоимости квартиры меняет подходы к формированию бюджета у покупателей и может стать фактором, ограничивающим доступность жилья для части населения.

Рост цен и сегменты рынка

Разница в динамике цен между первичным и вторичным рынком продолжает расти. За последние 12 месяцев цены на первичном рынке выросли на 5,2%, а на вторичном — на 7,6%. Разница между сегментами составляет 8,2% [!]. Это связано с тем, что вторичный рынок демонстрирует более высокую динамику роста — 8,7% в годовом выражении. В Москве разрыв между новостройками и готовым жильём особенно ощутим: цена на квадратный метр в сданных домах оказалась в полтора раза ниже, чем в новостройках, а в центральных районах разница достигает 300% [!].

Важный нюанс: Рост цен на новостройки поддерживается субсидированными ипотечными программами, в то время как вторичный рынок функционирует в условиях свободной конкуренции без такой поддержки.

Ипотека и рыночные условия

Снижение господдержки и рост рыночных предложений в ипотеке также оказывают влияние на рынок. В сентябре доля ипотеки с господдержкой сократилась до 76%, а рост выдачи кредитов составил 11% год к году. Снижение ключевой ставки стимулирует спрос, а улучшение условий у крупных банков способствует росту рыночных предложений [!]. Однако льготные ипотечные программы привели к значительному увеличению стоимости жилья — за пять лет цены удвоились, тогда как объём строительства вырос всего на 10% [!].

Важный нюанс: Льготная ипотека не способствовала росту предложения, а перешла в рост цен, что снизило доступность жилья для большинства граждан, особенно в регионах с низким объёмом жилищного строительства.

Инфляция и риски

Несмотря на снижение инфляции, риски роста цен сохраняются. Министерство экономического развития снизило прогноз инфляции на 2025 год до 6,8%, что на 0,8 п.п. меньше предыдущей оценки [!]. Однако эксперты отмечают, что сохраняются риски в виде инфляционных ожиданий, ослабления рубля, роста цен на топливо и ЖКХ. К концу года ожидается рост цен в связи с подготовкой бизнеса к увеличению НДС и повышению тарифов ЖКХ.

Важный нюанс: Рынок жилья, как и экономика в целом, находится в состоянии динамического баланса, где любые изменения в макроэкономике могут вызвать сдвиги в ценовой политике и спросе.

Перспективы и выводы

Рынок недвижимости продолжает меняться под влиянием множества факторов: ипотечных программ, инфляции, изменений в предпочтениях покупателей и структурных сдвигов в строительстве. Девелоперы вынуждены перестраивать стратегии, чтобы оставаться конкурентоспособными, а покупатели — пересматривать свои ожидания и бюджеты.

Важный нюанс: Успешные игроки на рынке — те, кто умеет адаптироваться к новым условиям, учитывать региональные особенности и предлагать продукты, отвечающие реальным потребностям рынка.