Рост тарифов Циан на 109%: удвоение издержек риелторских агентств

Ассоциация агентств элитной недвижимости (AREA) и Гильдия риелторов Москвы (ГРМ) инициировали проверку в Федеральной антимонопольной службе (ФАС) в отношении платформы Циан. Участники рынка указывают на системный рост стоимости размещения объявлений в Москве и Московской области, а также на необходимость оплаты дополнительных услуг продвижения. По данным заявителей, без покупки платных пакетов объявления оказываются в конце поисковой выдачи, что делает их невидимыми для потенциальных покупателей. Ситуация обострилась в 2025 году, когда тарифы были пересмотрены дважды, и продолжила развиваться в начале 2026 года с двумя новыми повышениями цен.

В период с мая 2024 года по февраль 2026 года средняя стоимость размещения всех типов объектов недвижимости выросла на 43%. За более длительный промежуток времени — с 2022 по 2024 год — тарифы в Москве увеличились на 109%, что фактически удвоило издержки риелторских агентств. Ассоциации считают, что такие действия создают условия, ограничивающие конкуренцию и навязывающие профессионалам невыгодные финансовые обязательства.

Экономическое обоснование изменений со стороны платформы

Представители Циан в ответ на жалобы сообщили, что о факте обращения в ФАС узнали только после публикации информации. Компания объясняет корректировку цен необходимостью покрытия растущих расходов на маркетинг и развитие технологической инфраструктуры. В январе 2026 года тарифы были скорректированы технически на 2% из-за изменения ставки НДС, а текущее повышение названо плановым мероприятием.

Финансовая отчетность компании подтверждает значительные инвестиции в привлечение аудитории. Расходы на маркетинг в 2024 году составили 3,8 млрд руб., что эквивалентно показателям предыдущего года. Однако доля этих затрат в общей выручке снизилась с 33,3% до 29,4%. За первые девять месяцев 2025 года расходы на маркетинг выросли еще на 9%, достигнув 3,2 млрд руб. и вернувшись к уровню 33,5% от выручки. Руководство подчеркивает, что эти вложения необходимы для поддержания качества базы данных и привлечения платежеспособных клиентов.

Помимо маркетинга, компания увеличивает инвестиции в персонал и информационные технологии. Расходы на сотрудников выросли на 15% и достигли 4,9 млрд руб., а затраты на ИТ-разработку увеличились на 9%, составив 637 млн руб. Платформа отмечает рост пользовательской базы: средний показатель уникальных пользователей в месяц (UMV) увеличился с 19,6 млн в 2024 году до 20,1 млн за девять месяцев 2025 года.

Структура расходов и эффективность платформы

Сравнительный анализ финансовых показателей демонстрирует перераспределение ресурсов компании в пользу развития сервисов и привлечения трафика. Ниже приведены ключевые данные по статьям расходов и показателям аудитории:

Представители платформы утверждают, что высокая конверсионность подтверждается независимыми исследованиями и выбором участников рынка. Внедрение новых технологических продуктов направлено на упрощение работы риелторов и обеспечение стабильного потока клиентов. Компания также акцентирует внимание на совершенствовании инструментов модерации, которые поддерживают чистоту базы объявлений и служат конкурентным преимуществом перед другими площадками.

i

Создано специально для ASECTOR

Концептуальное изображение

Для профессиональных участников рынка ключевым фактором становится баланс между ростом операционных расходов и доступом к целевой аудитории. Увеличение стоимости услуг требует пересмотра стратегий продвижения, чтобы сохранить рентабельность сделок в условиях меняющейся ценовой политики платформы.

Цена видимости: трансформация модели рынка недвижимости

Рынок недвижимости переживает фундаментальный сдвиг. Жалобы Ассоциации агентств элитной недвижимости (AREA) и Гильдии риелторов Москвы (ГРМ) в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) касаются не только роста тарифов платформы Циан. Заявители фиксируют системное изменение правил игры: без покупки платных пакетов продвижения объявления оказываются в конце поисковой выдачи, что фактически делает их невидимыми для покупателей. Ситуация обострилась в 2025 году, когда тарифы были пересмотрены дважды, а в начале 2026 года последовали еще два повышения. За период с мая 2024 по февраль 2026 года средняя стоимость размещения объектов выросла на 43%, а за более длительный срок — с 2022 по 2024 год — удвоилась, увеличившись на 109%.

Представители платформы объясняют рост необходимостью покрытия расходов на маркетинг и развитие технологий. Однако анализ финансовых данных показывает иную картину: при значительном увеличении затрат на привлечение аудитории (3,8 млрд руб. в 2024 году) темпы роста уникальных пользователей замедлились. Это указывает на смену стратегии: от агрессивного захвата рынка к монетизации существующего трафика за счет профессиональных участников.

От агрегатора объявлений к экосистеме сделок

Рост издержек риелторов часто воспринимается как попытка платформы максимизировать прибыль. Однако данные о технологических инвестициях Циан предлагают более сложный сценарий. Платформа активно внедряет инструменты, меняющие саму суть работы с недвижимостью. В ноябре 2025 года совместно с проектом «Базис Недвижимость» был запущен пилот цифровой регистрации прав собственности в Московской области [!]. Решение на базе платформы SmartDeal автоматизирует процесс от приема квартиры до государственной регистрации, сокращая время процедуры до секунд и передавая данные напрямую в Росреестр [!].

Этот факт меняет контекст обсуждения тарифов. Платформа инвестирует не только в маркетинг, но и в создание инфраструктуры полного цикла сделки. Рост стоимости размещения может рассматриваться как плата за вход в новую экосистему, где Циан берет на себя часть юридических рисков и операционных затрат, связанных с оформлением документов. Для бизнеса это означает переход от модели «плати за доступ к базе» к модели «плати за интеграцию в цифровой сервис сделки».

Важный нюанс: Рост тарифов на фоне запуска пилота SmartDeal свидетельствует о переходе платформы от роли простого агрегатора объявлений к статусу оператора цифровых сделок, где стоимость услуг включает автоматизацию юридических процессов.

Регуляторный контекст и риски монополизации внимания

Инициатива AREA и ГРМ по проверке в ФАС попадает в общий тренд усиления контроля за платформенной экономикой. В октябре 2025 года Совет Федерации предложил ограничить моментальные скидки на маркетплейсах Wildberries и Ozon, чтобы уравнять условия для всех участников рынка [!]. Законодатели рассматривают введение административной ответственности за нарушение правил работы с цифровыми платформами, стремясь предотвратить предоставление несправедливых преимуществ владельцам экосистем перед внешними игроками [!].

Этот прецедент показывает, что государство готово к вмешательству в ценообразование и правила продвижения на крупных площадках. Жалоба риелторов может стать частью более широкого процесса регулирования, направленного на предотвращение монополизации внимания. Если ФАС подтвердит факты навязывания платных услуг для обеспечения видимости, это создаст прецедент для ограничения влияния платформ на условия конкуренции в смежных отраслях.

Стратегические последствия для бизнеса

Для риелторских агентств текущая ситуация диктует необходимость пересмотра бизнес-модели. Удвоение издержек за два года снижает маржинальность сделок, особенно для малых и средних игроков. Конкуренция смещается в плоскость бюджета на продвижение: побеждает тот, кто может позволить себе максимальную видимость в платной выдаче. Это ведет к консолидации рынка, где крупные сети вытесняют независимых специалистов, не способных конкурировать в гонке за топ выдачи.

Одновременно с этим технологическая трансформация платформы требует от бизнеса новых компетенций. Интеграция с системами цифровой регистрации и использование автоматизированных сервисов становятся необходимыми элементами работы, а не опциональными улучшениями. Компании, игнорирующие эти изменения, рискуют столкнуться с потерей эффективности даже при наличии бюджета на рекламу.

Важный нюанс : Замедление роста аудитории при росте затрат на маркетинг и запуск новых технологических продуктов указывают на то, что платформа фокусируется на монетизации профессиональных услуг и автоматизации сделок, а не на расширении массового трафика.

Для руководителей ключевым фактором становится диверсификация каналов привлечения клиентов. Зависимость от одной цифровой площадки создает стратегическую уязвимость в условиях роста стоимости «входного билета». Развитие собственных баз данных, прямые каналы коммуникации и работа с альтернативными сервисами перестают быть рекомендациями. Они становятся необходимыми элементами выживания в новой реальности, где стоимость доступа к аудитории растет опережающими темпами, а технологический барьер входа повышается.

Баланс между интересами платформы, стремящейся монетизировать свои инвестиции в инфраструктуру, и потребностями профессионального сообщества определяет будущее отрасли. Рынок недвижимости переходит в фазу, где побеждает не тот, кто лучше знает рынок, а тот, кто эффективнее интегрирован в цифровую экосистему сделки.