Жильё по рыночной ипотеке остаётся недоступным — данные ЦБ
Центробанк обновил оценку доступности жилья по ипотеке в 2025 году, отметив рост индекса, но всё ещё низкий уровень, особенно при рыночных ставках. При комбинировании с льготными программами доступность остаётся стабильной, но различается по регионам.
По данным РБК, Центробанк России предоставил обновлённую оценку доступности жилья по ипотеке в 2025 году. Индекс доступности вырос с начала года, но остаётся на низком уровне, особенно при использовании рыночных ставок.
Рост доступности жилья по рыночной ипотеке
Индекс доступности жилья, приобретённого в ипотеку по рыночным ставкам, увеличился как для новостроек, так и для вторичного рынка. По состоянию на 1 ноября 2025 года, по рыночной ипотеке можно приобрести 16 кв. м жилья в новостройках и 20 кв. м — на вторичном рынке. Эти показатели всё ещё остаются на исторически низком уровне, каким они были на стыке 2024–2025 годов.
Комбоипотека: минимальные изменения
При использовании комбоипотеки — комбинации рыночной ипотеки с льготными программами, такими как семейная и дальневосточная, — индекс доступности жилья практически не изменился с начала года. На начало октября 2025 года он составил:
- 60 кв. м — для жилья, купленного в комбинации с дальневосточной и арктической ипотекой;
- 45 кв. м — для жилья, приобретённого в комбинации с семейной ипотекой.
Среди крупнейших регионов России Московская область демонстрирует наибольший уровень доступности жилья при семейной комбоипотеке — 49 кв. м. В Москве этот показатель составляет 31 кв. м.
Нормализация цен на рынке недвижимости
Цены на жильё демонстрируют постепенную стабилизацию. По данным Росстата, в третьем квартале 2025 года цены на новостройки выросли на 1,6%, как и во втором квартале. На вторичном рынке рост составил 0,8%, что ниже показателя второго квартала (1,2%).
Выводы и перспективы
Данные Центробанка указывают на умеренный рост доступности жилья, особенно при участии льготных программ. Однако при рыночной ипотеке возможности остаются ограниченными. Эксперты отмечают, что текущая динамика цен свидетельствует о постепенном выходе рынка на стабильный уровень.
Интересно: Как повлияют дальнейшие изменения в льготных ипотечных программах на доступность жилья для среднего потребителя и каким образом бизнес может адаптироваться к этим условиям?
Когда ипотека становится мостом, но не ведёт к берегу
В 2025 году, по оценке Центробанка, доступность жилья по ипотеке немного выросла, особенно при участии льготных программ. На первый взгляд, это кажется позитивным сдвигом. Но если взглянуть глубже, становится понятно: рост касается лишь узких сегментов, а для большинства — доступность остаётся на прежнем, низком уровне. Это указывает на то, что рынок недвижимости всё ещё находится в переходном состоянии, где устойчивость формируется не сразу, а постепенно.
Льготы как временная опора
Комбоипотека — это как поддержка от государства, которая временно снижает финансовую нагрузку на потенциального владельца жилья. Например, в Московской области при участии семейной ипотеки можно приобрести 49 кв. м жилья. Это вдвое больше, чем при рыночной ипотеке. Но стоит понимать: такая доступность возможна только при условии участия в специальных программах, которые ограничены по времени и по целевой аудитории.
Важный нюанс: государство использует льготные программы не как постоянное решение, а как стабилизирующий фактор. Это позволяет снизить давление на рынок в критические периоды, но не решает системные проблемы — такие как высокие ставки, дороговизна строительства и слабый рост доходов населения. При этом, по данным ВТБ, доля ипотеки с господдержкой сократилась до 76% в сентябре 2025 года, что говорит о росте интереса к рыночным предложениям [!].
Рыночная ипотека: рост, но не достаточный
Для большинства заемщиков доступность жилья по рыночной ипотеке осталась крайне низкой. Даже с ростом индекса доступности до 16 кв. м в новостройках и 20 кв. м на вторичном рынке, эти цифры говорят о том, что приобрести полноценное жилье по рыночным условиям по-прежнему сложно. Это связано с тем, что рост доступности не компенсирует высокую стоимость жилья, которая всё ещё находится на уровне, недоступном для среднего покупателя.
Важный нюанс: рынок не перешёл в стадию восстановления, а находится в состоянии нормализации. Это значит, что цены стабилизируются, но не падают. Для потребителя это может выглядеть как застой, но для экономики — как путь к более устойчивому равновесию. При этом Минфин ожидает, что в 2026 году объем выдачи ипотеки достигнет 4 трлн рублей, а Сбербанк прогнозирует рост до 5,6 трлн рублей, с увеличением доли рыночных программ [!].
Цены, спрос и структура рынка
Рынок недвижимости демонстрирует неоднородную динамику. Так, цены на жилье в России за последние 12 месяцев выросли как на первичном, так и на вторичном рынке — на 5,2% и 7,6% соответственно. В Москве разница в стоимости между новостройками и сданным жильем достигает 300%, что объясняется поддержкой первичного рынка льготной ипотекой [!]. При этом в регионах, таких как Пермь, Казань и Воронеж, цены на вторичное жилье растут более активно — до 12,6%, что отражает сбалансированность спроса и предложения [!].
Долгосрочные перспективы
Дальнейшие изменения в льготных ипотечных программах могут стать ключевым фактором, который определит, станет ли доступность жилья действительно устойчивой или останется зависимой от государственной поддержки. Если программы будут продлены и расширены, это может стимулировать спрос и ускорить восстановление рынка. Если же льготы сократятся — то рост доступности замедлится, а для части населения ипотека снова станет недостижимой мечтой.
Важный нюанс: льготная ипотека — это не стимул, а стабилизатор. Её расширение может временно снизить нагрузку на потребителя, но без реального роста доходов и снижения цен на жилье, рынок останется в состоянии неполной устойчивости. В этой связи Минстрой рассматривает возможность увеличения лимита стоимости жилья в рамках семейной ипотеки, особенно для многодетных семей [!].
Строительство и инфраструктура
Тенденции в строительной отрасли также важны. Рост точечной застройки в июле 2025 года достиг 36,5% от общего объема возводимого жилья. Такая динамика объясняется снижением спроса на жилье и высокой стоимостью проектного финансирования. Девелоперы все чаще выбирают компактные проекты, где можно быстрее окупить вложения, чем масштабные комплексы [!].
Выводы
Рынок недвижимости в 2025 году находится в состоянии перехода. Льготная ипотека продолжает играть роль стабилизатора, но её влияние ограничено. Рыночная ипотека растет, но не успевает компенсировать высокие цены и слабый рост доходов. Цены на жилье стабилизируются, но не снижаются, что может отражать долгосрочные тенденции формирования устойчивого равновесия. Для бизнеса ключевым становится адаптация к новым условиям — как в стратегии ценообразования, так и в выборе форматов застройки.
Источник: realty.rbc.ru
