Цены на новостройки в Москве до трех раз выше сданного жилья

Первичный рынок новостроек сохраняет преимущество

По данным bnMAP. pro, в Москве цена на жилье в сданных домах оказалась в полтора раза ниже, чем на аналогичные площади в строящихся объектах. Особенно ощутим разрыв в центральных районах — до 300% в отдельных микрорайонах. Эта тенденция наблюдается и в других регионах России, где первичный рынок сохраняет преимущество благодаря субсидированным ипотечным программам.

Разница в стоимости — от 60% до 300%

Средняя цена на 1 кв. м в новостройках в Москве в сентябре 2025 года составила 619,5 тыс. руб., тогда как в недавно сданных домах — 419,1 тыс. руб. Наибольший разрыв зафиксирован в центральных районах: в Хамовниках — 304,2%, на Якиманке — 217,9%, в Мещанском районе — 209,8%, на Арбате — 206,1%.

Аналитики отмечают, что в районах с высокой долей элитной застройки разрыв цен особенно велик. Это связано с ограниченным предложением массового сегмента и высоким спросом на новостройки. В таких районах покупатели чаще выбирают первичную недвижимость, где доступны льготные условия ипотеки.

Почему новостройки остаются дорогими

Субсидированные программы ипотеки, такие как семейная и ИТ-ипотека, формируют устойчивый спрос на первичный рынок. Руководитель отдела аналитики и ценообразования ГК «РКС Девелопмент» Ярослав Гарбузов отмечает, что эти программы позволяют девелоперам сохранять высокие цены. «Новостройка за счет более низких процентных ставок обходится покупателю дешевле, чем вторичное жилье, — говорит управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. — Это снижает привлекательность рынка готовой недвижимости.»

В отличие от новостроек, вторичный рынок не получает такой поддержки и функционирует в условиях свободной конкуренции. Владельцы квартир могут снижать цены, но это не компенсирует отсутствия льготных программ.

Рост себестоимости и ограниченная гибкость

Девелоперы сталкиваются с постоянным ростом себестоимости строительства. По данным Ярослава Гарбузова, в первом полугодии 2025 года она выросла на 5,7% за 1 кв. м. Это формирует нижний ценовой уровень для новостроек. По данным Союза инженеров-сметчиков, в июле 2025 года себестоимость строительства в Москве составила 176,3 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда как средняя цена продажи новостроек в старых границах города — 511,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Таким образом, девелоперы имеют значительный ценовой запас, в то время как владельцы готового жилья вынуждены конкурировать в условиях более низкой маржинальности.

По данным аналитического центра «Дом. РФ», в январе—августе 2025 года в Москве начали строительство 2,5 млн кв. м жилья. Это указывает на сохранение интереса к первичному рынку.

Интересно: Какие меры позволят снизить ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком? Какие сценарии развития могут повлиять на предпочтения покупателей в будущем?

Почему новостройки в центре Москвы в 3 раза дороже сданных домов

В 2025 году разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья в Москве достигает критических значений — в отдельных районах новостройки в 3 раза дороже уже сданных домов. Это не случайность, а результат целенаправленного влияния государственной политики, рыночной динамики и поведения игроков рынка. В центре Москвы, где спрос на элитную недвижимость остается высоким, первичный рынок получает дополнительные преимущества от льготных ипотечных программ. Это создает не только ценовые искажения, но и структурные изменения в предпочтениях покупателей, что, в свою очередь, влияет на развитие рынка недвижимости в целом.

Кто выигрывает от разрыва цен?

Жесткие ипотечные программы формируют не только спрос, но и ценовые ориентиры. Девелоперы, зная, что покупатели готовы платить за новостройки, несмотря на высокие цены, закладывают в стоимость не только себестоимость, но и премию за льготы. Это особенно заметно в центральных районах, где спрос на новое жилье подогревается ограниченным предложением и высоким социальным статусом владельцев.

Жирным выделим ключевой момент: девелоперы получают прямую выгоду от политики государства, которая, формально, направлена на поддержку семей и ИТ-специалистов. Но на практике эти программы становятся рычагом для сохранения высоких цен на первичном рынке, что ограничивает доступность жилья для широкой аудитории.

Вторичный рынок, напротив, остается без такой поддержки. Владельцы квартир вынуждены конкурировать в условиях рыночной свободы, где снижение цен может не компенсировать отсутствия льгот. Это делает вторичное жилье менее привлекательным, особенно для тех, кто рассчитывает на низкие процентные ставки.

К чему это ведет? Покупатели массового сегмента все чаще выбирают новостройки, несмотря на их высокую стоимость, чтобы воспользоваться льготами. Это создает искусственный дефицит на вторичном рынке и смещает баланс в пользу девелоперов.

Что происходит с себестоимостью и маржинальностью?

Себестоимость строительства в Москве в первом полугодии 2025 года выросла на 5,7% — до 176,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Это формирует нижний ценовой уровень, но не ограничивает девелоперов в установлении более высоких цен. Средняя цена продажи новостроек в старых границах города — 511,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, девелоперы имеют ценовой запас, который позволяет им сохранять высокую маржинальность, несмотря на рост издержек.

В то же время, владельцы готового жилья вынуждены снижать цены, чтобы конкурировать, но это не компенсирует отсутствие государственной поддержки. В результате, вторичный рынок теряет позиции, особенно в элитных районах, где спрос на новостройки особенно высок.

Важный нюанс: Разрыв между себестоимостью и ценой продажи новостроек указывает на то, что девелоперы могут позволить себе снижать цены в будущем, если спрос снизится, но это не обязательно отразится на вторичном рынке.

Что дальше?

Рост предложения первичного жилья в Москве — 2,5 млн кв. м в январе—августе 2025 года — указывает на сохранение интереса к новостройкам. Однако, если спрос начнет снижаться, девелоперы столкнутся с необходимостью снижать цены. Это может привести к переоценке ожиданий рынка и смещению интереса к вторичному жилью.

Ключевым триггером станет изменение условий ипотечных программ. Если льготы будут сокращены или исключены, первичный рынок потеряет часть своей привлекательности. Это, в свою очередь, может стимулировать рост спроса на вторичное жилье и сократить ценовой разрыв.

Тренд: Политика поддержки ипотеки влияет не только на доступность жилья, но и на структуру рынка. Долгосрочные последствия этой политики могут быть неожиданными, особенно для владельцев вторичной недвижимости.

Новые данные: динамика ипотеки и государственной поддержки

В сентябре 2025 года объем ипотечного кредитования в России вырос на 11% по сравнению с сентябрем 2024 года. При этом доля ипотеки с господдержкой снизилась до 76%, что указывает на рост интереса к рыночным предложениям. Снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 17% годовых способствовало пересмотру условий у крупных банков, включая Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, которые снизили ставки на 1–5 процентных пунктов. Это говорит о том, что рынок ипотеки постепенно адаптируется к новым условиям.

Параллельно, использование материнского капитала в ипотеке выросло в 1,8 раза по сравнению с 2024 годом, особенно в ВТБ. Основная часть средств направляется на формирование первоначального взноса или досрочное погашение кредита. В Госдуме рассматривается законопроект, который упростит получение средств маткапитала, сняв обязательную оценку жилья, построенного не более пяти лет назад. Это может дополнительно стимулировать спрос на новостройки, особенно в регионах.

Однако на фоне этих изменений, рынок вторичного жилья демонстрирует минимальный рост цен — 2,1% в годовом выражении. В Москве рост составил 4,5%, что ниже среднего по стране. Это связано с высокими ипотечными ставками и ограниченным спросом, что заставляет продавцов предлагать скидки до 6,5%.

Вывод: Рост ипотечного кредитования и государственная поддержка продолжают влиять на динамику цен на первичном рынке. При этом вторичный рынок остается менее активным и более уязвимым к изменениям в макроэкономической среде.