Жилищный спад: высокие ипотечные ставки, строительство теряет импульс

Данные Росстата

В первом полугодии 2025 года ввод в эксплуатацию жилья в России сократился на 2,4% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Эта динамика вызывает опасения в строительной отрасли, поскольку около 80–82% квартир в новостройках приобретается с привлечением ипотечного кредита.

Давление высоких ставок

Сохранение высоких процентных ставок по ипотеке создает риски для строительной отрасли. Согласно оценкам, если не будут приняты дополнительные меры, объемы строительства могут сократиться на 30% к 2027 году. Такое предупреждение уже высказывал вице-премьер Марат Хуснуллин.

В августе 2025 года объемы ипотечного кредитования выросли на 11% по сравнению с июлем, достигнув 392,5 млрд рублей. Это произошло на фоне постепенного снижения ключевой ставки Банка России. Однако рост не стабилен, и дальнейшие колебания могут снова снизить спрос на новое жилье.

Поддержка от государства

Для смягчения последствий высоких ставок правительство продолжает поддерживать сектор. Ежегодно на субсидирование льготных ипотечных программ выделяется около 500 млрд рублей. Это позволяет сохранить отрасль в состоянии, близком к стабильности, и избежать резкого спада.

Одной из популярных программ остается семейная ипотека под 6% годовых. Однако доступность этой меры снизилась после ужесточения требований к заемщикам. Эксперты отмечают, что это ограничивает ее привлекательность для потенциальных покупателей.

Долгосрочные риски

Несмотря на текущую стабилизацию, в долгосрочной перспективе сохраняются риски для строительного сектора. По оценкам, к 2027 году спад может достигнуть 30%, если не будут приняты дополнительные меры. При этом, благодаря уже начатым проектам, в 2025 году ввод жилья может превысить 100 млн кв. м.

Интересно: Удастся ли сохранить темпы строительства при сохраняющемся давлении высоких ипотечных ставок? Какие инструменты господдержки окажутся наиболее эффективными?

Жилищный рынок в тисках: что стоит за падением ввода жилья

Строительный сектор в России находится в состоянии напряжённого баланса. Снижение ввода жилья на 2,4% в первом полугодии 2025 года — это не просто статистика. Это сигнал о сдвиге в системе, где ипотечный рынок, государственные программы и рыночные ожидания переплетаются в сложную сеть зависимостей. Чтобы понять, что действительно происходит, стоит заглянуть за цифры.

Непрерывное давление на спрос

Высокие ипотечные ставки — это не просто барьер для отдельного покупателя. Это инструмент, который перераспределяет покупательную способность в пользу тех, кто может позволить себе более высокие выплаты. В результате растёт спрос на вторичное жильё. В 2025 году срок реализации непроданных новостроек вырос до 3,7 года, что указывает на снижение активности покупателей.

Однако ситуация меняется. Банк России снизил ключевую ставку до 17% годовых, что спровоцировало пересмотр процентных ставок у крупных банков. Сбербанк и ВТБ начали снижать ставки по ипотеке, хотя изменения происходят осторожно. Эксперты ожидают дальнейшее, но сдержанное снижение ставок, поскольку банки сохраняют маржу из-за инфляции и рисков роста просрочки.

Особый интерес представляет семейная ипотека под 6%, которая остаётся важным инструментом для поддержки многодетных семей. В 2025 году в ВТБ число сделок с использованием материнского капитала выросло в 1,8 раза по сравнению с предыдущим годом. Основная часть средств направляется на формирование первоначального взноса, что снижает общую сумму выплат.

В то же время льготная ипотека под 8% привела к удвоению цен на жильё за пять лет, несмотря на увеличение объёма строительства лишь на 10%. Это означает, что стимулы в виде низких ставок больше влияют на спрос, чем на предложение. Результат — рост цен, а не увеличение доступности жилья.

Снижение активности строительного сектора

В январе—июле 2025 года число новых строительных компаний в России сократилось на 7,5%, особенно в крупных городах. Спрос на жильё упал на 26%, что привело к увеличению срока реализации непроданных новостроек до 3,7 года. Крупные игроки отрасли, такие как «Эталон» и ГК ПИК, сообщили о значительном падении прибыли, связанном с ростом процентных ставок и затрат на материалы. Эти факторы усилили затоваренность рынка и снизили маржинальность проектов, что привело к выходу неустойчивых компаний из отрасли.

В Москве падение числа новых строительных компаний составило до 30,6%, что указывает на кризис в крупных регионах. Снижение активности сектора — это следствие как внешних, так и внутренних факторов: роста ставок, нестабильного спроса и ужесточения финансовых требований к застройщикам.

Перспективы и политика

Правительство России разрабатывает бюджет на 2026–2028 годы, тесно сотрудничая с Банком России для его сбалансирования. Снижение ключевой ставки является важной целью, так как позволит сэкономить средства на субсидировании займов и направить их на приоритетные национальные проекты. Финансирование национальных проектов остаётся основным приоритетом бюджетной политики, при этом расходы оптимизируются в пользу социальных вопросов, технологического развития, обороны и реализации нацпроектов.

Банк России рассматривает сценарий снижения ключевой ставки до 10,5% в 2026 году, если инфляция останется в пределах 4%. При этом регулятор оценивает, что снижение ставки может сопровождаться умеренным ростом цен на жильё, особенно в условиях ограниченного предложения. Эксперты Минстроя уже обсуждают возможные изменения в программе семейной ипотеки, включая увеличение лимита стоимости жилья и усиление акцента на многодетные семьи.

Жилищный рынок находится в переходном периоде

Снижение ключевой ставки и пересмотр ипотечных программ могут стимулировать спрос, но для восстановления сектора необходимы меры, направленные на увеличение предложения. Строительные компании, сталкиваясь с падением прибылей и затоваренностью, вынуждены пересматривать стратегии. В этой ситуации ключевую роль играет государственная поддержка, особенно в виде адресных программ для многодетных семей и стимулов для застройщиков.

Рынок жилья — это не только экономическая, но и социальная тема. Его восстановление требует не только финансовых, но и политических решений, способных сбалансировать интересы всех участников.