Ввод жилья в РФ упал на 18%: частники уходят, а девелоперы концентрируются в топ-10 регионах

Аналитика «Циана» зафиксировала резкое падение темпов строительства в России: в первом полугодии 2026 года введено 42,8 млн кв.м жилья. Это на 18% меньше, чем за аналогичный период 2025 года, и самый низкий показатель с 2021 года. Основной удар пришелся на частное строительство, которое сократилось почти на треть, тогда как застройщики многоквартирных домов смогли нарастить объемы, хотя и незначительно.

Смена структуры рынка: частники уходят, девелоперы растут

Общее снижение ввода жилья обусловлено кардинальным разрывом в динамике двух секторов. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) показало отрицательную динамику во всех регионах, кроме 13, в то время как ввод многоквартирных домов (МКД) вырос на 9%.

• ИЖС: Объем составил 26,6 млн кв.м, что на 29% ниже уровня прошлого года. Доля частного сектора в общем вводе упала до 62% (в 2024–2025 годах она составляла 71%).
• МКД: Рост обеспечила отмена моратория на штрафы за просрочку сдачи объектов, что подтолкнуло девелоперов к завершению проектов. Однако абсолютные значения все еще ниже пиковых показателей 2021–2023 годов.

Важный нюанс: Рынок недвижимости РФ меняет структуру. Если раньше доминировало частное строительство, то сейчас нагрузка смещается на профессиональных застройщиков, вынужденных работать в условиях жесткого финансового регулирования.

География спада и локальные аномалии

Снижение темпов ИЖС носит повсеместный характер, но в некоторых регионах оно достигло критических значений. Максимальное падение зафиксировано в Тыве (-83%), Москве (-56%) и регионах с высокой долей частного сектора, таких как ХМАО, Иркутская и Тюменская области (-54%).

В то же время ввод многоквартирных домов демонстрирует разнонаправленную динамику:

• В 60% регионов наблюдается рост.
• В малых регионах (Карачаево-Черкесская Республика, Чукотский АО, Тверская область) рост составил более чем в 3 раза, однако это связано с низкой базой.
• В крупных центрах, таких как Санкт-Петербург, ввод МКД упал на 52% из-за дефицита свободных площадей для нового строительства.

Концентрация девелоперской активности усилилась: на топ-10 регионов (Москва, Свердловская и Московская области, Татарстан, Краснодарский край и др.) пришлось 56% всего ввода МКД. Для сравнения, год назад этот показатель составлял 55%.

Стоит учесть: Региональная специфика строительства становится все более выраженной. В одних субъектах рынок замирает из-за климатических или экономических факторов, в других — растет за счет административного давления на застройщиков.

Факторы влияния и операционные последствия

Аналитики выделяют комплекс причин, приведших к стагнации частного сектора:

• Экономическая стагнация: Снижение покупательной способности населения.

• Финансовые условия: Сохранение высоких ставок по рыночной ипотеке и ужесточение требований к семейной ипотеке.

• Регуляторные изменения: Сложный переход на эскроу-счета для частных застройщиков.

• Климат: Холодная и снежная зима 2025–2026 годов нарушила строительные графики.

• Рост барьеров входа: Переход на эскроу-счета и высокие ставки по кредитам делают строительство частного дома экономически нецелесообразным для многих семей, перенаправляя спрос на вторичный рынок или аренду.

• Концентрация рисков: Усиление зависимости рынка от действий крупных девелоперов в топ-10 регионах повышает системные риски: сбой в одном из ключевых субъектов может сильнее ударить по общему объему ввода.

• Дефицит земель в городах: Ограничение свободных площадей в мегаполисах (как в Санкт-Петербурге) сдерживает рост предложения даже при наличии спроса и административного давления на сдачу объектов.

На фоне этого: Девелоперы вынуждены оптимизировать логистику и сроки сдачи, чтобы избежать штрафов, что может привести к временному снижению качества или удорожанию проектов в регионах с высокой нагрузкой.