Вторичное жилье обогнало новостройки в структуре ипотечных выдач России

По данным аналитиков «Циана», основанным на статистике Центрального банка, за девять месяцев 2026 года доля вторичного рынка в структуре ипотечных кредитов достигла 49%. Это означает, что почти каждый второй выданный жилищный кредит был оформлен на покупку готового жилья. Доля новостроек (первичного рынка) сократилась до 36%, а сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) занял 15% от общего объема выдач.

Такой сдвиг структуры рынка произошел на фоне изменения условий льготных программ и динамики рыночных ставок. Если в 2024 году распределение было почти равномерным, то в 2025 году лидировали новостройки, а к 2026 году первенство перешло к вторичке.

Почему покупатели чаще выбирают готовые квартиры

Смена предпочтений покупателей обусловлена двумя ключевыми факторами: изменениями в семейной ипотеке и ростом доступности рыночного кредитования на вторичном рынке.

• Влияние условий семейной ипотеки. В 2026 году рынок новостроек испытывал давление из-за корректировки правил программы. В феврале ввели правило «одна семья — одна ипотека», что привело к резкому снижению активности. Позже, в июне и сентябре, фиксировались локальные всплески спроса: покупатели спешили оформить кредиты до ожидаемых изменений условий (в частности, перед возможным введением привязки ставки к количеству детей). Эти колебания создали эффект «окна возможностей», сместив часть спроса на вторичный рынок.
• Доступность рыночных ставок. Доля вторички выросла также благодаря тому, что рыночные кредиты стали относительно доступнее для покупателей готового жилья. На первичном рынке безадресная льготная ипотека больше не действует, поэтому значительная часть сделок там опирается на семейную программу, условия которой периодически ужесточаются.

Сокращение доли ИЖС с 31% в 2024 году до 15-16% в последующие годы указывает не на временный спад, а на структурное изменение рынка. Сельская ипотека и кредитование частного строительства столкнулись с системными барьерами, которые ограничивают их вклад в общий объем жилищного кредитования.

География: где лидирует вторичка, а где новостройки

Структура ипотечных выдач сильно различается в зависимости от региона. В большинстве субъектов РФ доминирует покупка готовых квартир. Новостройки занимают первое место только в 18 регионах.

• Лидеры по доле вторичного рынка:

  • Республика Ингушетия — 91%
  • Чеченская Республика — 71%
  • Магаданская область — 69%
  • Саратовская область — 64%
  • Кемеровская область — 63%

  Высокая доля вторички в этих регионах объясняется дефицитом предложения нового жилья или особенностями локального рынка.

• Лидеры по доле новостроек:

  • Республика Адыгея — 58%
  • Республика Тыва — 58%
  • Республика Крым — 50%
  • Ростовская область — 48%
  • Забайкальский край — 47%

  В этих регионах активен рынок первичного жилья. Например, в Крыму и Ростовской области много новых проектов, а в Адыгее это связано с географической близостью к Краснодару. Кроме того, в южных регионах (Алтай, Бурятия, Астраханская область) сохраняется высокая доля кредитов на ИЖС (до 28%), так как значительная часть населения предпочитает частные дома.

Практические выводы для рынка

• Смещение фокуса банков: Банки и застройщики должны учитывать, что основной поток ипотечных клиентов сейчас направлен на готовое жилье. Это может повлиять на условия по рыночным ставкам и требования к залогам во вторичном сегменте.
• Роль льготных программ: Динамика рынка новостроек остается чувствительной к изменениям условий семейной ипотеки. Любые корректировки правил (например, привязка ставки к числу детей) будут напрямую влиять на объемы выдач в первичном сегменте и косвенно — на спрос во вторичке.
• Региональная специфика: Единая стратегия для всех регионов не работает. В северных и восточных регионах (Магаданская, Кемеровская области) вторичка является абсолютным лидером, тогда как в южных и приграничных с крупными агломерациями регионах (Адыгея, Крым) новостройки занимают более 50% рынка.