Сезонность на рынке новостроек исчезла — теперь покупки диктуют ставка ЦБ и новости

Сезонность на рынке новостроек в России перестала быть главным фактором, определяющим активность покупателей. По данным аналитиков «Циана», распределение сделок с недвижимостью стало более равномерным из-за влияния льготных ипотечных программ, динамики ключевой ставки Банка России и цифровизации процесса покупки. Если раньше летом рынок замирал, а осенью пик был предсказуемым, то теперь всплеск активности может случиться в любой месяц под влиянием экономических новостей.

Что влияет на активность покупателей сильнее времени года

В период с 2015 по 2018 год зависимость от сезона была выраженной: первый квартал приносил лишь 17–20% всех сделок за год, а четвертый — до 31–33%. Сейчас эти закономерности размыты. На решения покупателей сильнее воздействуют конкретные экономические события и изменения условий кредитования.

• Изменение курса рубля: В 2022 году пик спроса пришелся на первый квартал (32% сделок), что аномально для этого периода. Причиной стало снижение курса рубля в марте, которое спровоцировало волну покупок.
• Завершение льготных программ: В 2024 году большинство сделок (31%) совершилось во втором квартале, особенно в июне. Покупатели спешили заключить договоры до изменения условий семейной ипотеки.
• Ключевая ставка и ожидания: Высокая доля сделок в декабре 2025 года (13%) объясняется не только традиционным желанием закрыть вопрос с жильем до конца года, но и ожиданием изменений в программах поддержки, а также постепенным снижением ключевой ставки. Часть покупателей возвращалась на рынок после того, как условия рыночной ипотеки стали привлекательнее, чем доходность по депозитам.

Цифровизация процесса сделки позволяет покупателям совершать покупки удаленно из любой точки мира. Летний отпуск или зимовка за рубежом больше не являются препятствием для заключения договора долевого участия (ДДУ).

Почему в Москве сезонность выражена слабее

Столичный рынок демонстрирует наиболее равномерное распределение спроса по месяцам. В 2025 году доля каждого месяца находилась в диапазоне 6–13%. Для сравнения, в Челябинске разброс составил 4–19%, а в Самаре и Уфе — 4–18%.

Такая стабилизация активности в Москве обусловлена несколькими факторами:

• Высоким уровнем удаленных сделок.
• Большим объемом инвестиционного спроса, который зависит от экономической конъюнктуры, а не от погоды или каникул.
• Маркетинговыми инструментами девелоперов: столичные застройщики имеют большие бюджеты и сглаживают спады за счет сезонных акций и скидок.
• Масштабом рынка, который позволяет равномерно выводить новые объекты в продажу на протяжении всего года.

Подобная картина наблюдается и в других крупных городах-миллионниках. В Санкт-Петербурге доля каждого месяца в 2025 году варьировалась от 6% до 15%, в Новосибирске — от 4% до 14%.

Практические выводы для участников рынка

• Прогнозирование спроса: Девелоперам и брокерам сложнее планировать продажи, опираясь исключительно на календарь. Всплеск активности теперь привязан к новостям об изменении ипотечных программ или ставки ЦБ РФ.
• Гибкость условий: Покупатели стали более чувствительны к макроэкономическим факторам. Решение о покупке может быть принято внезапно в любой месяц года, если появятся выгодные условия кредитования или ожидается рост цен.
• Региональные различия: В регионах с менее развитой инфраструктурой онлайн-продаж и меньшим объемом инвестиционного спроса сезонные колебания (спад летом, пик осенью) сохраняются сильнее, чем в Москве и Санкт-Петербурге.