Взнос на квартиру требует 13 зарплат: ипотека нивелирует рост доходов

Аналитики платформы Циан подсчитали, что для сбора 20% первоначального взноса на покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке в крупных городах России сейчас требуется в среднем 13 среднегородских зарплат. Это улучшение по сравнению с пиком 2022 года, когда потребовалось 16 зарплат, однако реальная доступность жилья не выросла из-за высоких ставок по ипотеке. Разрыв между регионами достиг 3 раз: от 9 зарплат в Новокузнецке до 29 в Сочи.

Важный нюанс: Снижение количества зарплат, необходимых для накопления, не означает, что купить квартиру стало проще. Высокие процентные ставки по кредитам нивелируют выгоду от роста доходов населения.

Региональный разрыв: где дешевле, а где недоступно

Ситуация с накоплениями сильно зависит от конкретного города. В локациях с низкой стоимостью квадратного метра и средним уровнем доходов жителям проще собрать нужную сумму. В то же время в городах-миллионниках и курортных зонах цены на недвижимость опережают рост зарплат.

Наиболее доступные варианты для накопления:

• Новокузнецк, Липецк, Кемерово: требуется 9–10 зарплат. Квартиры здесь самые дешевые среди 40 анализируемых городов.
• Тольятти, Ульяновск, Астрахань: нужно 11 зарплат. Доходы в этих городах ниже средних, но и цены на жилье умеренные.

Самые сложные условия сложены в городах с высокой стоимостью жилья или низкими доходами:

• Сочи: требуется 29 зарплат. Высокие цены обусловлены внешним спросом, а местные зарплаты не компенсируют этот разрыв.
• Санкт-Петербург: 20 зарплат.
• Москва: 19 зарплат.
• Казань: 18 зарплат.
• Нижний Новгород, Калининград, Чебоксары: по 16 зарплат. В Чебоксарах причина не в дороговизне квартир, а в одних из самых низких зарплат среди выборки.

Стоит учесть: В Сочи за последние годы ситуация улучшилась сильнее всего — разрыв сократился на 13 зарплат по сравнению с 2022 годом. В Челябинске и Иркутске ситуация осталась неизменной с пиковых значений.

Динамика рынка: рост доходов против роста цен

За период с 2022 по 2025 год количество необходимых зарплат сократилось благодаря тому, что доходы населения росли быстрее цен на недвижимость. Зарплаты увеличились в среднем на 56%, тогда как стоимость однокомнатных квартир — только на 32%.

В 2026 году баланс сменился: доходы выросли на 12%, а цены на жилье — на 13%. Из-за этого показатель количества зарплат для взноса застыл на уровне 13. Эксперты отмечают, что темпы роста зарплат замедлились, что создает риски для дальнейшего улучшения ситуации.

Возможные сценарии развития событий:

• Стабилизация: если рост цен и зарплат останется сопоставимым, показатель не изменится.
• Ухудшение: если недвижимость будет дорожать быстрее доходов, срок накопления снова вырастет.

Операционные последствия и тренды

• Иллюзия доступности: Уменьшение срока накопления на первоначальный взнос не решает проблему кредитной нагрузки. Высокие ипотечные ставки делают ежемесячные платежи неподъемными для многих семей, даже если у них есть деньги на взнос.
• Зависимость от региона: Стратегия покупки жилья теперь жестко привязана к месту работы. Переезд из города с высокими зарплатами, но еще более высокими ценами (например, Москва) в регион с умеренными доходами и низкими ценами (например, Кемерово) может сократить срок накопления в два раза.
• Риск стагнации: Замедление роста зарплат в 2026 году создает риск того, что рынок вернется к показателям 2022 года, если цены на недвижимость продолжат расти опережающими темпами.

На фоне этого: Ключевым фактором для покупателей становится не только наличие накоплений на взнос, но и способность обслуживать кредит в условиях текущих процентных ставок, что сужает круг потенциальных покупателей даже в регионах с «низким порогом входа».