Рост ипотечной ставки в США

Увеличение средней ставки по потеке на 30 лет

По данным Freddie Mac, средняя ставка по ипотеке в США увеличилась до 6,34% на этой неделе, что на 0,04 п.п. выше показателя предыдущей недели. Это второе подряд повышение после серии снижений, которые привели к минимальным за почти год уровням. Год назад аналогичный показатель составлял 6,12%.

Ипотечные ставки зависят от множества факторов, включая решения Федеральной резервной системы (ФРС) по процентным ставкам, ожидания экономических и инфляционных показателей со стороны инвесторов. Обычно они следуют динамике 10-летних казначейских облигаций, которые банки используют как ориентир при ценообразовании ипотечных кредитов.

На среду 10-летняя ставка составила 4,10%, снизившись с 4,19% неделей ранее. Основной причиной снижения стало появление негативных данных о состоянии американской экономики, особенно на рынке труда.

Политика ФРС и ее влияние на ипотеку

С конца июля ипотечные ставки снижались в ожидании решения ФРС о первом сокращении ключевой ставки за год, что стало реакцией на ухудшение ситуации на рынке труда. Однако глава ФРС Джером Пауэлл с тех пор придерживается осторожной позиции по дальнейшим сокращениям, что контрастирует с позицией части членов комитета по установлению ставок, в том числе назначенных президентом Дональдом Трампом.

Рынок недвижимости в США находится в состоянии спада с 2022 года, когда ставки по ипотеке начали расти с исторических минимумов. Продажи уже построенных домов в прошлом году достигли самых низких уровней почти за 30 лет, а в этом году показатели остаются ниже аналогичных значений 2024 года.

Перспективы снижения ипотечных ставок

Повторное повышение ставок может означать повторение ситуации 2024 года, когда после снижения ставок ФРС в сентябре ипотечные ставки снова начали расти, достигнув 7% в январе 2025 года. Таким образом, даже объявленные сокращения ключевой ставки не гарантируют продолжения снижения ипотечных ставок, несмотря на сигналы ФРС о дальнейших действиях.

Однако снижение ставок в конце лета уже стимулировало владельцев недвижимости, купивших жилье в последние годы при высоких ставках, к рефинансированию. Для большинства домовладельцев рефинансирование станет привлекательным, если ставки опустятся ниже 6%, что, согласно данным Realtor.com, касается около 81% домов в США, где действуют ставки 6% и ниже.

Эксперты прогнозируют, что средняя ставка по 30-летней ипотеке останется в диапазоне 6,5% в этом году. Ставки по 15-летним ипотечным кредитам, популярным среди рефинансирующих домовладельцев, также немного выросли — до 5,55% с 5,49% неделей ранее. Год назад этот показатель составлял 5,25%.

Интересно: Как повлияют на рынок недвижимости США дальнейшие действия ФРС и будут ли ипотечные ставки снижаться или стабилизироваться?

Рост ипотечных ставок в США: сигнал к пересмотру ожиданий

Как ФРС управляет ожиданиями, а не только ставками

Рост ипотечных ставок в США до 6,34% выглядит как небольшое отклонение, но на самом деле это поворотный момент в восприятии рынка. До недавнего времени инвесторы и домовладельцы ожидали, что снижение ключевой ставки ФРС приведет к автоматическому снижению ипотечных ставок. Но рынок уже понял: ФРС управляет не только ставками, но и ожиданиями, а последние оказывают столь же сильное влияние на поведение участников рынка.

Глава ФРС Джером Пауэлл, несмотря на давление со стороны части комитета, не спешит с дополнительными снижениями ключевой ставки. Это вызывает неопределенность: инвесторы не знают, стоит ли ожидать дальнейших сокращений или ФРС намерена сохранить ставки на текущем уровне. Результат — восстановление давления на ипотечные ставки, которое не исчезнет, пока ФРС не даст четкого сигнала.

Тренд: Рынок недвижимости США переживает переход от «ожиданий снижения» к «ожиданиям стабилизации», что может замедлить рост спроса и создать давление на цены.

Скрытые игроки: кто выигрывает и проигрывает

Повышение ипотечных ставок — это не только плохо для покупателей жилья. На первый взгляд, рост ставок снижает спрос на недвижимость, что подрывает строительный сектор. Но на деле рефинансирование домовладельцев становится важным двигателем экономики. В условиях, когда до 81% домовладельцев в США имеют ставки 6% и ниже, даже небольшое снижение может спровоцировать всплеск рефинансирований, что увеличивает обороты в банковском секторе и стимулирует потребительский кредитный рынок.

С другой стороны, новые покупатели жилья сталкиваются с ростом затрат, что может снизить активность на рынке первичных продаж. Это создает дисбаланс между спросом и предложением, особенно в сегменте доступного жилья, где цены уже под давлением. В результате некоторые регионы США рискуют столкнуться с кризисом доступности жилья, что может спровоцировать миграцию населения в более дешевые регионы и усилить давление на инфраструктуру.

Важный нюанс: Рост ипотечных ставок может усилить дифференциацию рынка недвижимости — между сегментом рефинансирования и сегментом новых покупок. Это создает новые возможности для региональных банков и вызывает вызовы для федеральных регуляторов.

Российский контекст: ипотека как инструмент и бремя

В России рост ипотечных ставок также влияет на рынок, но в более сложной ситуации. В августе 2025 года объемы ипотечного кредитования выросли на 11% по сравнению с июлем, достигнув 392,5 млрд рублей. Это произошло на фоне постепенного снижения ключевой ставки ЦБ, что частично компенсировало давление высоких процентов. Ипотека остается ключевым инструментом спроса на новое жилье, поскольку 80–82% квартир в новостройках приобретаются с ее привлечением. Государство поддерживает сектор, ежегодно направляя около 500 млрд рублей на субсидирование льготных программ, что помогает избежать резкого спада.

Однако рост ипотечной задолженности населения уже отражается на банковской системе. В августе 2025 года чистая прибыль российских банков сократилась на 48% по сравнению с августом 2024 года, сократившись до 203 млрд рублей. При этом задолженность по ипотеке увеличилась на 0,9%, несмотря на рост выдачи кредитов на 10%. Это указывает на ухудшение качества ипотечного портфеля.

Новые тенденции в использовании ипотеки:

• Ипотека как инструмент инвестирования: 32% россиян используют ипотеку для покупки недвижимости, не предназначенной для проживания. В 41 из 89 регионов среднестатистическая семья не может обслуживать ипотеку даже с господдержкой при площади квартиры 50 кв. м.
• Рост использования маткапитала: В 2025 году в ВТБ число сделок с привлечением материнского капитала для ипотеки выросло в 1,8 раза по сравнению с предыдущим годом — более 15 тыс. заемщиков воспользовались этой возможностью. Основная часть средств направляется на формирование первоначального взноса при покупке жилья, а также на досрочное погашение ипотечного кредита.
• Проблема доступности: В 26 регионах граждане сталкиваются с дополнительными затратами на оценку жилья при обращении за материнским капиталом. Госдума рассматривает законопроект, который освободит семьи от этой процедуры, если недвижимость построена не более чем пять лет назад.

Рынок вторичного жилья и региональные различия

Рынок вторичного жилья в России в сентябре показал годовой рост цен на 2,1%, что стало минимальным уровнем за последние пять лет. Средняя стоимость квадратного метра составила 127,9 тыс. рублей. Региональная динамика различна: в Перми, Казани и Воронеже рост составил 12,6%, 12% и 8,5% соответственно, тогда как в Москве увеличение составило 4,5%. Высокие ипотечные ставки сдерживают спрос, заставляя продавцов предлагать скидки до 6,5%.

Ключевые факторы, влияющие на рынок:

• Отмена льготной ипотеки: Льготные программы привели к удвоению цен на жилье за пять лет, несмотря на увеличение объёма строительства лишь на 10%. Программа ипотеки под 8% на новостройки, действовавшая с 2020 по 2024 год, позволила оформить более 1,5 млн кредитов. Семейная ипотека под 6% была продлена до 2030 года с расширением условий на вторичное жилье с 2025 года.
• Мировые соглашения: С момента вступления в силу поправок в законодательство о банкротстве физических лиц число ипотечных заемщиков, обращающихся в суды с заявлением о банкротстве, увеличилось. В 2024 году число мировых соглашений выросло на 83% по сравнению с предыдущим периодом. Это стало возможным благодаря новым правилам, позволяющим заключать соглашения без потери единственного жилья.

Тренд: Рынок ипотеки в России находится в переходном состоянии: с одной стороны, государственные программы поддерживают спрос, с другой — рост задолженности и ужесточение условий кредитования создают риски для банков и заемщиков. Решающим фактором станет, насколько быстро рынок адаптируется к новым условиям и насколько эффективно будут работать механизмы поддержки.