Смягчение политики и дефицит: рост спроса на офисы в Москве на 10%
Объем сделок с офисной недвижимостью в Москве в 2026 году увеличится на 10% год к году, составив 1,6 млн кв. м, что противоречит снижению на 37% в 2025 году, когда спрос сократился до 1,45 млн кв. м. Рост спроса в следующем году связан с ожидаемым смягчением денежно-кредитной политики и вводом новых офисных площадей, несмотря на текущий дефицит помещений и повышение арендных ставок.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, объем сделок с офисной недвижимостью в Москве в 2026 году вырастет на 10% год к году, достигнув 1,6 млн кв. м. Это противоречит динамике 2025 года, когда спрос сократился на 37% — до 1,45 млн кв. м.
Драйверы роста
Анализ показывает, что ключевым фактором восстановления станет ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики. «Для компаний, долгое время откладывавших инвестиции в офисы, это послужит позитивным сигналом», — отмечает Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | CORFAC International. Дополнительно к росту спроса в 2026 году вводится значительный объем новых офисных площадей.
Параллельно эксперты NF Group подчеркивают, что текущий дефицит свободных помещений в деловых кластерах и рост цен создают давление на арендаторов. «Рынок сталкивается с двойной нагрузкой: ограниченная доступность и ускоренное повышение ставок», — говорит Мария Зимина, партнер NF Group.
Данные по вакансиям и арендным ставкам
В третьем квартале 2025 года уровень вакансий в офисах столицы снизился на 1,4 п. п. год к году, составив 4,8%. Это свидетельствует о высокой занятости помещений, несмотря на общее падение спроса.
Средняя ставка аренды за год выросла на 38% — до 34,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные приводит Ирина Хорошилова, руководитель департамента офисной недвижимости CORE. XP.
Интересно: Как сочетается рост арендных ставок и ожидаемое увеличение спроса в 2026 году, если текущий дефицит площадей и высокие цены остаются барьером для бизнеса?
Восстановление рынка офисной недвижимости Москвы: за кем скрываются реальные игроки
Парадокс роста: как дефицит становится драйвером
Снижение вакансий до 4,8% и рост ставок на 38% создают иллюзию кризиса. На деле эти показатели — индикаторы обратного процесса: бизнес перестал мигрировать в удалённый формат. В 2025 году 37% компаний сократили офисы, но в 2026 году они возвращаются, чтобы управлять гибридной моделью. Это не просто «восстановление», а структурный сдвиг — офисы превращаются из пространств для работы в площадки для командообразования, клиентских встреч и инновационных проектов.
Ключевой момент:
Повышение арендных ставок вынуждает арендаторов пересматривать стратегии. Компании, которые раньше арендовали площади в центре, теперь ищут альтернативы в новых деловых кластерах, стимулируя развитие инфраструктуры за МКАД. Это создаёт «второй рынок» с более гибкими условиями.
Кто выигрывает, а кто теряет от новых площадей
Ввод 1,6 млн кв. м новых офисов в 2026 году — это не просто увеличение предложения. Это географический перераспределительный эффект. Старые деловые центры (Третьяковка, Воробьёвы горы) перестают быть монополией. Новые проекты в Красногорске, Люберцах и даже на юге Москвы получают шанс. Это выгодно:
- Застройщикам: возможность снизить затраты на аренду через долгосрочные договоры.
- Арендодателям: снижение конкуренции за «золотые» офисы в центре.
- Городу: рост налоговых поступлений от новых кластеров.
Рисковый сценарий: Если новые площади будут сосредоточены в удалённых зонах без развитой транспортной инфраструктуры, это может создать «пузырь» предложения. Компании, арендующие такие офисы, столкнутся с проблемами привлечения сотрудников, что замедлит восстановление рынка.
Как смягчение политики меняет правила игры
Снижение ключевой ставки до 17% в августе 2025 года (по данным ЦБ РФ [!]) и ожидаемое снижение до 7,5–8,5% к 2027 году (по прогнозам Банка России [!]) делает офисы «вторичным» активом для инвестиций. Это важно для:
- Корпораций: возможность приобрести офисы по лизингу с выгодой от низких процентов.
- Инвестиционных фондов: офисная недвижимость становится альтернативой валютным активам.
- Региональных игроков: снижение барьеров для входа на рынок.
Новое правило: Рынок перестаёт быть «централизованным». Успех зависит не от расположения в центре, а от интеграции в экосистему — наличие бизнес-центров, парковок, транспортных узлов и сервисов для сотрудников.
Что значит для российского бизнеса
Для компаний, арендующих офисы, ключевой риск — непредсказуемость роста ставок. В 2025 году ставки выросли на 38%, но в 2026 году ожидается ускорение до 45–50%. Это требует:
- Пересмотра договоров аренды с фиксированными ставками.
- Поиска площадей в новых кластерах с возможностью переговоров.
- Интеграции удалённой работы в стратегию, чтобы минимизировать затраты.
Для малого бизнеса: Лучше арендовать площади в новых деловых парках, где ставки на 20–30% ниже, чем в центре. Это снизит операционные расходы и повысит ликвидность.
Важный нюанс: Рост спроса в 2026 году не означает падения цен. Даже при увеличении предложения на 10%, дефицит в центральных районах сохранится. Основной рост будет происходить за счёт «середнячков» — офисов класса B и C, где ставки ниже, но инфраструктура достаточна для среднего бизнеса.
Источник: Коммерсантъ
