Доля домов в сделках упала до минимума, а спрос на квартиры вырос почти на пятую часть
Доля частных домов в сделках упала до 16%, а спрос на квартиры вырос на 19% из-за усложнения ипотеки под ИЖС и сезонных барьеров. Городской сегмент компенсирует потери за счет ценовой экспансии: льготные программы удвоили стоимость квадратного метра, создав критический разрыв между новостройками и вторичкой.
Доля частных домов в сделках по покупке жилья упала до 16%, а спрос на квартиры вырос на 19%. Покупатели массово уходят из загородного сегмента в городские квартиры. Причиной стали сложности с ипотекой на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и сезонные ограничения, но главный драйвер — изменение структуры предложения и цен в городах.
Почему загородная недвижимость теряет позиции
Рынок недвижимости России демонстрирует четкий структурный сдвиг. За период с января по май 2025–2026 годов доля сделок с частными домами снизилась с 18% до 16%. На их место пришли квартиры, объем торгов которыми увеличился на 19%.
Это не случайное колебание. В двух из трех регионов зафиксировано падение интереса к домам. Наиболее резкий спад произошел в традиционно «домовых» республиках: в Карачаево-Черкесии доля частных домов сократилась на 42 процентных пункта.
Разрыв в темпах роста между квартирами (+19%) и домами (+13%) указывает на риск превращения сегмента частных домов в нишевый продукт, доступный преимущественно в регионах с низкой урбанизацией.
Ключевые барьеры для загородного сектора:
- Ипотечные ограничения: Оформление кредита на ИЖС сложнее и требует более строгого соблюдения условий, чем на типовые квартиры.
- Сезонность: Зимние погодные условия ограничивают возможность осмотра объектов, что замедляет цикл сделки.
Для покупателя это означает, что если бюджет позволяет выбирать между домом и квартирой в городе, последний вариант становится статистически более вероятным выбором из-за простоты финансирования и доступности.
Ценовой разрыв и роль льготной ипотеки
В то время как загородный рынок сжимается, городской сегмент переживает ценовую экспансию. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в 2025 году выросла на 10,6%. В Москве и Московской области динамика была еще выше: +18,1% и +11% соответственно.
Глава Центрального банка РФ отметила, что льготные ипотечные программы привели к удвоению цен на жилье за пять лет, тогда как объемы строительства выросли лишь на 10%. Денежный стимул не пошел в рост предложения, а трансформировался в удорожание квадратного метра.
Ситуация усугубляется разницей между новостройками и вторичным рынком:
- В Москве цена за кв. м в сданных домах составила 419,1 тыс. руб.
- В новостройках — 619,5 тыс. руб.
Разрыв достигает 300% в центральных районах. Это происходит потому, что первичный рынок поддерживается субсидированными программами (например, семейная ипотека под 6%, продленная до 2030 года), а вторичный функционирует в условиях свободной конкуренции без такой поддержки.
Льготная ипотека работает как фильтр: она позволяет купить дорогую новостройку, но делает это предложение недоступным для тех, кто не попадает под критерии программ. В результате рынок дробится на два контура — льготный и рыночный, с огромным ценовым разрывом между ними.
Что делать покупателю в 2026 году
Рынок входит в фазу, где цена ошибки при выборе стратегии покупки становится критической. Эксперты прогнозируют дефицит жилья к 2027 году из-за снижения объема запусков новых проектов на 15% в текущем году. Если спрос вырастет на фоне потенциального снижения ипотечных ставок, цены могут подскочить еще на 10–15%, опережая инфляцию.
Практические выводы для участников рынка:
- Ориентируйтесь на надежность застройщика. «Авито Недвижимость» запустил рейтинг надежности новостроек в Москве, основанный на фактах о срывах сроков и судебных спорах. Маркетинговые обещания уступают место математической оценке рисков. Низкий рейтинг девелопера — прямой сигнал к отказу от сделки или требованию дополнительных гарантий.
- Учитывайте скрытые расходы. Стоимость паркинга в премиальных проектах достигает 20 млн рублей, а кладовки — 17 млн. В структуре расходов эти позиции могут занимать до 17% стоимости квартиры. При расчете бюджета обязательно включайте стоимость сопутствующих помещений, особенно если они не входят в цену лота.
- Используйте ИИ как инструмент отбора, но не принятия решений. Треть россиян уже применяет нейросети для поиска жилья и анализа договоров. Это ускоряет первичный скрининг объектов, однако финальное решение о сделке остается за человеком и юристом из-за риска искажений данных алгоритмами.
Если тенденция к сокращению предложения новостроек сохранится, а льготные программы останутся действующими, разрыв между ценой в «льготном» и «рыночном» сегментах будет только увеличиваться. Покупателям, не имеющим доступа к субсидиям, следует ожидать дальнейшего роста цен на вторичное жилье, которое станет основным источником предложения для широкого круга покупателей.
🤖 Сводка сформирована на основе фактов из Календаря и обновляется при поступлении новых данных.
📅 Последнее обновление сводки: 1 сентября 2026.
