Рынок жилья концентрируется в городах-миллионниках: 70% сделок против 53% населения
Рынок жилья в России работает с явным перекосом: в городах-миллионниках, где живет лишь четверть населения, совершается треть всех сделок, а малые города с почти половиной граждан отдают только треть рынка. Ликвидность недвижимости напрямую зависит от размера агломерации, поэтому в регионах с растущими доходами активность начинает расти, но ключевые деньги и скорость продаж по-прежнему сосредоточены в крупных центрах.
Аналитика «Циана» показывает, что рынок жилой недвижимости России работает не пропорционально численности населения. В городах-миллионниках, где живет четверть россиян, совершается 32% всех сделок с жильем. Это значит, что экономическая активность в крупных центрах опережает демографические показатели. Суммарно в городах с населением от 100 тысяч человек и более проживает 53% граждан, но именно здесь закрывается 69% сделок. Остальные 31% транзакций приходятся на малые города и сельскую местность, где сосредоточена почти половина населения страны.
Диспропорция между долей населения и объемом сделок указывает на то, что ликвидность недвижимости напрямую зависит от размера агломерации. В малых городах жилье остается активом, который сложнее быстро продать, несмотря на высокую долю жителей.
Сдвиг активности в сторону средних городов
Структура рынка в первом полугодии 2026 года изменилась незначительно по сравнению с 2025 годом, но заметен переток активности. Доля сделок в городах-миллионниках снизилась на 3 п.п., дойдя до 32%. В то же время города с населением от 100 до 500 тысяч человек увеличили свою долю на 1 п.п., а малые города и села — на 2 п.п.
Этот рост в локациях с населением менее 100 тысяч человек аналитики связывают с увеличением доходов населения в этих регионах. Люди стали чаще покупать жилье, когда их финансовая устойчивость растет, даже если они живут не в мегаполисах.
Распределение сделок по категориям городов:
- Города от 1 млн человек: 25% населения, 32% сделок.
- Города от 500 тыс. до 1 млн: 8% населения, 12% сделок.
- Города от 100 до 500 тыс.: 20% населения, 25% сделок.
- Города менее 100 тыс. и села: 47% населения, 31% сделок.
Лидеры и аутсайдеры среди крупнейших рынков
Среди 40 крупнейших городов России наблюдается разная степень активности. Москва, где проживает 9,1% населения страны, генерирует 8,0% всех сделок. Санкт-Петербург с долей населения 3,9% обеспечивает 5,2% рынка.
Некоторые города демонстрируют активность, значительно превышающую их демографический вес. Например, в Краснодаре (0,8% населения) совершается 2,2% сделок, а в Уфе и Тюмени (по 0,8% населения) — по 1,5%. Напротив, в Севастополе и Махачкале доля сделок (0,2%) ниже доли населения (0,4%).
Таблица активности 40 крупнейших рынков (доля в населении / доля в сделках, 1 пол. 2026 г.):
| Город | Доля в населении | Доля в сделках |
|---|---|---|
| Москва | 9,1% | 8,0% |
| Санкт-Петербург | 3,9% | 5,2% |
| Краснодар | 0,8% | 2,2% |
| Екатеринбург | 1,1% | 2,7% |
| Новосибирск | 1,1% | 2,0% |
| Уфа | 0,8% | 1,5% |
| Тюмень | 0,6% | 1,5% |
| Ростов-на-Дону | 0,8% | 1,4% |
| Красноярск | 0,8% | 1,3% |
| Воронеж | 0,7% | 1,3% |
| Челябинск | 0,8% | 1,3% |
| Пермь | 0,7% | 1,2% |
| Самара | 0,8% | 1,0% |
| Казань | 0,9% | 1,0% |
| Омск | 0,8% | 0,9% |
| Нижний Новгород | 0,8% | 0,7% |
| Волгоград | 0,7% | 0,8% |
| Саратов | 0,6% | 0,6% |
| Тольятти | 0,5% | 0,5% |
| Севастополь | 0,4% | 0,2% |
| Махачкала | 0,4% | 0,2% |
Высокая доля сделок в городах, таких как Краснодар и Екатеринбург, по сравнению с их населением, может свидетельствовать о притоке внешних покупателей или более высокой частоте переездов внутри этих агломераций.
Операционные последствия и тренды
- Ликвидность актива: Инвесторам и продавцам важно учитывать размер города. В городах-миллионниках и крупных центрах жилье продается быстрее и охотнее, чем в малых городах, где рынок менее активен.
- Рост спроса в регионах: Увеличение доли сделок в малых городах и сельской местности говорит о том, что рынок недвижимости не ограничивается только столицами и мегаполисами. Рост доходов в регионах создает новый пласт покупателей.
- Концентрация рынка: Несмотря на рост активности в малых городах, почти 70% всего рынка жилья сосредоточено в городах с населением более 100 тысяч человек. Это ключевой сегмент для застройщиков и риелторов.
Источник: corp.cian.ru